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Nutzungsentschädigung für die Immobilie bei Trennung und Scheidung
Nutzungsentschädigung ist immer Thema, wenn es zu Trennung oder Scheidung kommt, und ein Ehegatte die im Miteigentum beider Ehegatten stehende Immobilie verlässt… Der ausgezogene Ehegatte kann von dem verbleibenden Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Erfahren Sie nachstehend das Wichtigste zu diesem Thema von uns als Rechtsanwalt für Familienrecht.
1. Wann besteht Anspruch auf Nutzungsentschädigung)
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung richtet sich nach der Vorschiften des § 1361 b Abs. 3 BGB, dort heißt es in Satz 2 wie folgt:
„… Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht.“
Die bloße Alleinnutzung des Wohnungseigentums begründet aber noch keinen Anspruch auf ein Nutzungsentgelt. Das bedeutet, dass ohne eine Vereinbarung der Eheleute für den verbleibenden und den die Immobilie allein nutzenden Ehegatten eine “aufgedrängte” Alleinnutzung vorliegt, die keine Zahlungspflichten auslöst (OLG Celle FamRB 2015,204).
Eine Nutzungsentschädigung kann also erst verlangt werden,
- wenn die Eheleute eine ausdrückliche Vereinbarung über die Alleinnutzung durch einen Ehegatten getroffen haben oder
- die Immobilie einem der Eheleute zur Alleinnutzung durch das Familiengericht zugewiesen wurde.
Zu beachten ist, dass der Anspruch auf Nutzungsentgelt nur für die Zukunft möglich ist und nicht für die Vergangenheit geltend gemacht werden kann.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung richtet sich nach der Vorschiften des § 1361 b Abs. 3 BGB, dort heißt es in Satz 2 wie folgt:
„… Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht.“
Die bloße Alleinnutzung des Wohnungseigentums begründet aber noch keinen Anspruch auf ein Nutzungsentgelt. Das bedeutet, dass ohne eine Vereinbarung der Eheleute für den verbleibenden und den die Immobilie allein nutzenden Ehegatten eine “aufgedrängte” Alleinnutzung vorliegt, die keine Zahlungspflichten auslöst (OLG Celle FamRB 2015,204).
Eine Nutzungsentschädigung kann also erst verlangt werden,
- wenn die Eheleute eine ausdrückliche Vereinbarung über die Alleinnutzung durch einen Ehegatten getroffen haben oder
- die Immobilie einem der Eheleute zur Alleinnutzung durch das Familiengericht zugewiesen wurde.
Zu beachten ist, dass der Anspruch auf Nutzungsentgelt nur für die Zukunft möglich ist und nicht für die Vergangenheit geltend gemacht werden kann.
2. In welcher Höhe ist Nutzungsentschädigung zu zahlen?
Ob Nutzungsentschädigung und in welcher Höhe zu zahlen ist, richtet sich nach Billigkeitsgesichtspunkten. Die Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert des überlassenen Hausanteils (BGH FamRZ 83, 795; 86, 436; 94, 822), d.h. bei hälftigem Miteigentum ist Ausgangspunkt also die Hälfte der ortsüblichen Miete (BayObLG FamRZ 74, 22.)
Im Rahmen der Billigkeitsabwägung sind jedoch die wirtschaftlichen Verhältnisse der Ehegatten entscheidend, ebenso wie der tatsächliche Wohnbedarf (Brudermüller, FamRZ 89, 7, 11), sodass bei schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen des verbliebenen Ehegatten ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bis zur Ehescheidung, zumindest aber bis zum Ablauf des Trennungsjahres, durchaus ausgeschlossen sein kann (BGH FamRZ 86, 436; OLG Hamm FamRZ 96, 1476; OLG Naumburg OLGR 01, 141).
3. Was ist mit der Nutzungsentschädigung bei darlehensbelasteter Immobilie?
Ist die im Miteigentum stehende Immobile noch mit einem Darlehen belastet, so ist zu unterscheiden, welcher der beiden Ehegatten dieses weiterhin abbezahlt. Insoweit ist wie folgt zu differenzieren:
Tilgung durch den verbleibenden Ehegatten
Grundsätzlich verhält es sich so, dass bei einem gemeinsamen Hausdarlehen beide Ehegatten die Kreditraten jeweils zur Hälfte zu tilgen haben. Andernfalls besteht ein sogenannter Gesamtschuldnerausgleich gegen über dem anderen Ehegatten für den Fall, dass nur ein Ehegatte die Darlehnsraten in voller Höhe tilgt.
Bei dieser Variante könnte der in der gemeinsamen Immobilie verbleidende und der die Raten allein zahlende Ehegatten, von dem ausgezogenen die Hälfte der Raten erstattet verlangen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der ausgezogene Ehegatte wiederum von dem die Immobilie allein nutzenden Ehegatten eine Nutzungsentschädigung in Höhe der hälftigen ortsüblichen Miete (objektive Marktwert) verlangen könnte. Dies ist als dahingehend entsprechend zu berücksichtigen, dass wenn die Darlehnslasten dem Wohnwert der Höhe nach annähernd entsprechen, so entfällt eine Nutzungsvergütung (BGH FamRZ 93, 676).
Tilgung durch den ausgezogenen Ehegatten
Anders verhält es sich, wenn der ausgezogene Ehegatte die Darlehensraten allein in voller Höhe tilgt. In diesem Fall kann er im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs die Hälfte der Raten von dem in der Immobilie verbleibenden Ehegatten als Miteigentümer und Kreditnehmer des gemeinsamen Immobiliendarlehens verlangen.
Überdies kann der ausgezogene Ehegatte von dem anderen Ehegatten, dem die Immobilie zur Alleinnutzung überlassen wurde, und er sozusagen auch die Hälfte des Hauses des anderen Ehegatten bewohnt, genau für diese Hälfte der Immobilie die Zahlung einer Miete, also eine sogenannte Nutzungsentschädigung bzw. ein Nutzungsentgelt verlangen.
4. Was ist mit der Nutzungsentschädigung bei abbezahlter Immobilie?
Ist die Immobilie abbezahlt und damit lastenfrei, so muss in diesem Fall derjenige Ehegatte, der in der Wohnung verbleibt, dem ausgezogenen Ehegatten eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe des halben Mietwerts zahlen.
Der in der Immobilie verbleibende Ehegatte muss sogar den gesamten objektiven Mietwert zahlen, wenn der ausgezogen Ehegatte Alleineigentümer ist.
Anders verhält es sich in der Regel im ersten Jahr nach der Trennung. Dabei ist zu beachten, dass orientiert an den wirtschaftlichen Verhältnissen des in der Immobilie verbleibenden Ehegatten ein angemessener Betrag zu zahlen ist und damit nur eine eingeschränkte Nutzungsvergütung verlangt werden kann.
5. Wie wirkt die Nutzungsentschädigung auf den Unterhalt?
Weiter ist zu beachten, dass die Nutzungsentschädigung den Unterhalt beeinflussen kann. Dabei ist wie folgt zu differenzieren:
Ist zum Beispiel beim Trennungsunterhalt der Wohnvorteil – also der Nutzungsvorteil des mietfreien Wohnens – bei dem Unterhaltsberechtigten und in der Immobilie verbleibenden Ehegatten berücksichtigt worden, so kann dem verbleibenden Ehegatten nicht noch ein Nutzungsentgelt abverlangt werden.
Ähnlich verhält es sich bei dieser Konstellation: Ist der unterhaltspflichtige Ehegatte im Haus verblieben und wurde bei ihm der sogenannte Wohnwert einkommenserhöhend und somit unterhaltserhöhenden bei dem ausgezogenen Ehegatten berücksichtigt, kann dieser ebenso wenig für seinen Anteil ein Nutzungsentgelt verlangen.
Im Ergebnis muss deshalb die Verpflichtung des die Immobile nutzenden Ehegatten zur Zahlung eines Nutzungsentgelts mit der Herabsetzung des Unterhalts des Ehegatten, der aus dem Haus ausgezogen ist, korrespondieren (BGH FamRZ 84, 434; OLG Celle NJW 00, 1425).
Was muss man sich zum Thema Nutzungsentschädigung merken?
Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten:
- der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht nicht bereits mit der Alleinnutzung der Immobilie
- die Ehegatten müssen entsprechende Vereinbarung über die Alleinnutzung treffen oder das Familiengericht muss einem Ehegatten die Immobilie zur Alleinnutzung zuweisen
- Die Höhe der Nutzungsentschädigung muss der Billigkeit entsprechen,
- Die Höhe entspricht in der Regel dem hälftigen objektiven Marktwert beziehungsweise der Hälfte der ortsüblichen Miete
- Nutzungsentschädigung entfällt, wenn die Kreditraten dem Wohnwert der Höhe nach annähernd entsprechen
- Anspruch auf Nutzungsentschädigung entfällt, wenn die Ehefrau mit den gemeinsamen Kindern im Haus ohne Unterhaltszahlung verbleibt
- Nutzungsentschädigung besteht nicht, wenn durch die Zahlung der Ehegatte nicht mehr ausreichend über finanzielle Mittel verfügt und dadurch unterhaltsberechtigt werden würde
- Der Wohnwertvorteil des in der Immobile verbleibenden Ehegatten wurde bei Unterhaltsleistungen bereits berücksichtigt
5. Tipp vom Rechtsanwalt
Haben auch Sie sich gerade getrennt und verfügen über eine gemeinsame Immobilie und sehen sich einer Nutzungsentschädigung ausgesetzt oder sind sich nicht sicher, ob Sie ein Nutzungsentgelt von Ihrem Ehegatten beanspruchen können? Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung muss ausdrücklich geltend gemacht und beziffert werden. Rückwirkend geht das nicht. Wenn Sie keine Nachteile möchten, dann wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt, bestenfalls an einen Fachanwalt für Familienrecht.?
